Reforma tributária para quem constrói: incorporação e loteamento

Para quem constrói ou lotea, a reforma trouxe uma data que merece entrar na pauta da diretoria: 31 de dezembro de 2028. É o prazo para optar por um regime de transição que pode definir a tributação de um empreendimento pelos anos seguintes. Quem decide antes dele joga com regras mais conhecidas, e quem deixa a janela fechar passa direto para o regime novo. Este texto trata desse lado da reforma, o de quem produz o imóvel, da incorporação ao loteamento. O quadro geral, com cronograma e calculadora, está na página principal do especial.

Duas portas: o regime de transição e o regime geral

Quem incorpora ou lotea tem duas formas de ser tributado pelo IBS e pelo CBS, e a diferença entre elas é grande.

A primeira é o regime de transição, herdeiro do RET atual. Ele exige que o empreendimento esteja sob patrimônio de afetação e que a opção seja feita até o fim de 2028. Em troca, cobra uma alíquota fixa sobre a receita, sem direito a crédito e sem os redutores de base.

A segunda é o regime geral, o mesmo da venda de imóveis: redução de 50% na alíquota, com direito a crédito sobre insumos e aos redutores de ajuste e social.

Não existe resposta única para qual é melhor. Depende do perfil do empreendimento, do volume de insumos que gera crédito e do tipo de comprador. O que não dá é para empurrar a decisão: essa conta precisa ser feita antes de 2029, enquanto a porta da transição está aberta.

Incorporação: a alíquota fixa do RET

No regime de transição, a incorporação com patrimônio de afetação recolhe 2,08% sobre a receita mensal a título de IBS e CBS. Para empreendimentos de interesse social, o número cai para 0,53%. São alíquotas fixas, calculadas sobre o que entra de receita, sem abater crédito e sem os redutores. A lógica é preservar a carga global de cerca de 4% do RET atual, e de 1% no interesse social, evitando solavanco durante a transição.

A condição inegociável é o patrimônio de afetação. Incorporação sem afetação não tem alíquota de transição própria: cai direto no regime geral, com a redução de 50% e o jogo de créditos e débitos. Para quem tem lançamentos no forno, vale revisar agora quais empreendimentos podem, e devem, ser afetados antes de 2029.

Loteamento: o 3,65% e o alerta do setor

O loteamento e o parcelamento do solo têm um regime de transição próprio. Para empreendimentos com registro protocolado até o fim de 2028, a opção é recolher 3,65% de CBS sobre a receita bruta, em caráter definitivo, também sem crédito e sem redutores. Fora dessa janela, vale o regime geral: redução de 50% mais o redutor social de R$ 30 mil por lote residencial.

Aqui mora um alerta que o setor faz em alto e bom som. O Sinduscon-SP estima que a carga tributária dos loteamentos pode subir de forma expressiva no novo modelo, em simulações que chegam a apontar mais de 200% de aumento sobre o cenário atual em alguns recortes. É um número de simulação do setor, não da lei, mas mostra por que o loteador precisa olhar essa conta com lupa antes de lançar.

O nó do crédito: material conta, mão de obra não

Há um detalhe da não cumulatividade que decide quem ganha e quem perde na obra. O IBS e o CBS pagos em materiais, como cimento, aço e acabamento, geram crédito, que abate o imposto na ponta. A mão de obra, que costuma ser a maior fatia do custo de uma construção, não gera crédito.

O efeito prático é desigual. Uma empresa verticalizada, que compra muito insumo com nota, aproveita mais crédito. Uma que depende de mão de obra própria ou muito terceirizada aproveita menos. Um estudo da BSSP Consulting projeta que o custo de obras pode subir até 20% conforme a lei é regulamentada, com a mão de obra puxando a alta. Foi para compensar essa fatia que não credita que o setor ganhou a alíquota reduzida.

Vai baratear ou encarecer? Governo e setor discordam

Esse é o ponto em que as versões se afastam. O Ministério da Fazenda sustenta que a reforma é positiva para o setor e progressiva: a habitação popular tende a ficar mais barata, puxada pelos créditos e pelo tratamento do interesse social, enquanto o alto padrão sobe um pouco. O imóvel de interesse social, no RET de transição, paga os já citados 0,53%.

A CBIC, que representa a construção, discorda da intensidade. Em material público, a entidade calcula que a carga sobe em praticamente todas as faixas, do popular ao alto padrão, e defende uma redução maior de alíquota para chegar à neutralidade. As duas leituras partem de premissas diferentes sobre a alíquota de referência, que ainda não foi fixada em lei. Para o incorporador, a recomendação é não adotar nenhuma das estimativas como verdade fechada e simular o próprio caso.

A decisão é agora

A janela que fecha no fim de 2028 transforma a reforma, para quem produz, em um problema de calendário. Cada empreendimento em andamento tem uma escolha pela frente: afetar e optar pelo RET, ou seguir no regime geral. Um erro nessa escolha pode comprometer a margem de um projeto inteiro. Vale sentar com a contabilidade e rodar os dois cenários agora, enquanto dá para escolher.

E tem o lado comercial. Lançamento é pico de leads: centenas de interessados chegam em poucos dias, muitos fora do horário, e cada minuto de demora é venda que escorre. A Lais atende e qualifica esse volume no WhatsApp 24 horas por dia, como fez a Pantera Imóveis ao filtrar mais de 3.700 leads frios em um mês, e entrega ao time os leads prontos, para a equipe focar na negociação. A reforma muda a conta do empreendimento, e quem domina essa conta e responde rápido ao mercado lança com mais segurança.

Fontes: Lei Complementar 214/2025 (arts. 485 e 486); patrimônio de afetação e alíquotas de 2,08% e 0,53% na Conjur; regime de transição do loteamento e do RET na Sienge; custo de obra e crédito de material no estudo da BSSP Consulting; estimativas de carga do setor na CBIC e no Sinduscon-SP. Valores estimados; a alíquota de referência ainda não foi fixada em lei.