Toda imobiliária com carteira de locação está ouvindo a mesma pergunta dos proprietários sobre a reforma tributária no aluguel de imóveis: “o meu aluguel vai ser taxado agora?”. A resposta curta é sim, a locação passa a ser alcançada pelo IBS e pelo CBS, os dois novos impostos que substituem PIS, Cofins, ISS e ICMS. A resposta longa é bem menos assustadora do que o boato sugere, e é dela que trata este texto. Se você quer o quadro geral antes de mergulhar no aluguel, ele está no panorama completo da reforma no mercado imobiliário.
O aluguel entra no imposto, mas com o maior desconto do setor
Na regra da reforma, a locação tem redução de 70% na alíquota do IVA dual. É o maior abatimento concedido ao mercado imobiliário (a venda, para comparar, tem 50%). Sobre uma alíquota de referência estimada em torno de 26,5%, que ainda não foi fixada em lei, isso deixa a carga efetiva perto de 7,95% do valor do aluguel.
Existe um segundo amortecedor, e é ele que mais protege o pequeno proprietário: o redutor social. A Lei Complementar 214/2025 permite abater R$ 600 por mês, por imóvel residencial, da base de cálculo. Um aluguel de R$ 600 fica com base zerada. Um de R$ 2.000 é tributado sobre R$ 1.400. Quanto menor o aluguel, menor a conta, por desenho da lei.
Quem realmente vai pagar, e quem fica de fora
Esse é o ponto que acalma a maior parte dos proprietários de uma carteira. A pessoa física só vira contribuinte de IBS e CBS sobre aluguel se cruzar dois critérios ao mesmo tempo: ter mais de três imóveis locados e receber mais de R$ 240 mil por ano com locação. Quem fica abaixo de qualquer um dos dois continua fora do novo imposto, pagando só o imposto de renda de sempre.
Para o locador de alta renda, a conta muda. Somando o novo IVA ao imposto de renda, a carga combinada pode chegar perto de 36% na implementação plena, prevista para 2033. Por isso as holdings patrimoniais voltaram à mesa: uma pessoa jurídica bem organizada tende a absorver melhor o novo modelo do que a pessoa física de alto volume. A escolha entre manter o imóvel no nome próprio ou numa holding ganhou um peso tributário que antes não tinha.
Aluguel por temporada e Airbnb: a conta é quase o dobro
Vale separar uma operação que muita gente trata como locação, mas que a lei trata de outro jeito. A locação por até 90 dias, o caso típico de temporada e de plataformas como o Airbnb, sai do regime imobiliário e entra nas regras de hotelaria. Ali a redução cai de 70% para 40%, e não há o redutor de R$ 600. O resultado é uma carga efetiva perto de 16%, quase o dobro da locação residencial tradicional.
Para quem opera nos dois modelos, a recomendação prática é separar as contas desde já. O mesmo apartamento alugado por ano e anunciado por diária passa a viver em regimes tributários diferentes, e misturar os dois na hora de precificar é receita para errar a margem.
Contratos antigos e o debate sobre quem paga
Para os contratos firmados antes da reforma, há uma regra de transição: a tributação fica em 3,65% sobre a receita bruta, mantendo a lógica do PIS/Cofins atual até a virada completa. Isso dá previsibilidade a quem já tem carteira ativa.
A pergunta mais espinhosa não está na lei, está no contrato: quem absorve o novo imposto, o proprietário ou o inquilino? Tributaristas ouvidos pelo InfoMoney, como Cristian Scheuer de Oliveira e Lilian Sartori, alertam que parte do custo tende a ser repassada ao inquilino, o que pode encarecer o aluguel mesmo com os redutores. Depende de como o contrato define o preço: se o valor é líquido para o proprietário, o repasse recai sobre o inquilino. Se é bruto, o locador absorve. Revisar essa cláusula nos contratos novos entrou de vez na rotina da administradora.
A imobiliária que explica sai na frente
A reforma vai gerar uma onda de dúvidas como a que abriu este texto, e ela não se resolve numa conversa só: a transição vai até 2033. O proprietário que pensa em comprar mais um imóvel, o que avalia abrir uma holding, o que não sabe se anuncia por temporada, todos vão procurar alguém que traduza a regra em decisão. Quem ocupa esse lugar de orientação fideliza o cliente antes da concorrência, e transforma uma dúvida fiscal em motivo de contato. Para fazer isso com método, ajuda ter dados confiáveis da operação na mão.
Também é um problema de volume. Cada uma dessas dúvidas chega pelo WhatsApp, quase sempre fora do horário comercial, e esfria se ninguém responde rápido. É aqui que a Lais entra: a IA atende e qualifica essas conversas 24 horas por dia e libera o time para a parte consultiva, que é a que fecha negócio. Foi assim que a SH Prime aumentou em 50% as locações atendendo todo lead na hora.
Fonte: Lei Complementar 214/2025 (arts. 260 e 261); análise da Portas sobre temporada e hotelaria; limites da pessoa física no IBDFAM e na Migalhas; repasse ao inquilino no InfoMoney. Valores estimados; a alíquota de referência ainda não foi fixada em lei.
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