IA no aluguel: como a inteligência artificial muda a locação de imóveis

O Brasil chegou a 18,9 milhões de domicílios alugados, quase um quarto do total, e teve um salto de 54% em uma década, segundo a PNAD Contínua. Ainda assim, um levantamento da CUPOLA mostrou que, no primeiro bimestre de 2026, os atendimentos cresceram 18,6% e os contratos assinados caíram 10,2%. É esse descompasso que muda a pergunta sobre IA no aluguel: o problema deixou de ser gerar interesse e passou a ser atravessá-lo até a chave na mão.

"As imobiliárias atenderam muito, mas fecharam pouco", resume Dioner Segala, diretor de consultoria da CUPOLA. Duas causas que ele aponta estão em etapas que quase nenhuma operação mede: a jornada do inquilino, mais longa e menos linear, e a análise de crédito, que ainda chega tarde demais. E o tempo importa: segundo o DataLais, estudo realizado com mais de 5 milhões de pessoas atendidas pela plataforma de IA feita para o mercado imobiliário, 68% de quem declara urgência quer se mudar em menos de um mês.

A locação é o negócio mais previsível da imobiliária, e o mais difícil de escalar

Por décadas o mercado tratou o aluguel como menos rentável que a venda. Os números desmentem isso. Quando a Sancruza rateou os custos reais entre as duas operações do negócio, encontrou 21% de margem de lucro na locação contra 16% na venda. "Tomamos um susto quando percebemos que a lucratividade de vendas era bem inferior à realidade", contou o diretor comercial Carlos Henrique Santos. O aluguel deixa de ser plano B.

A conta tem outro lado. Receita recorrente é resultado de contato recorrente. No Fala Lais gravado na Ibagy, em Florianópolis, Leandro Ibagy, advogado e um dos redatores técnicos da reforma da Lei do Inquilinato, define a locação como uma relação de trato sucessivo:

Segundo o DataLais, o crescimento vem justamente do segmento que mais engorda a carteira:  os atendimentos de locação residencial subiram 29% em março de 2026 na comparação anual, contra 4% da locação comercial.

Administração de imóveis de aluguel: a fila que ninguém cronometra

É possível acompanhar o comercial da imobiliária em minutos. Já o setor de administração de imóveis de aluguel geralmente é negligenciado, e um dos motivos é a dificuldade de medir uma área que trabalha com três filas simultâneas, cada uma com lógica própria:

Financeiro e contratual → segunda via de boleto, reajuste, acordo, rescisão. Volume alto, complexidade baixa, resolução imediata quando o dado está integrado ao ERP.

Manutenção → o chamado chega, precisa ser classificado, orçado, aprovado pelo proprietário e acompanhado até o fim. É a que mais gera reclamação e a que mais some no caminho.

Fim de contrato → vistoria, prazo, responsabilidade sobre desgaste. É onde a relação com o proprietário se decide, e não com o inquilino.

O volume não é pequeno. Só a Refera, plataforma de chamados de manutenção, processa mais de 3 mil serviços por mês, e o COO da empresa, Filippe Ferreira, observa que, nas grandes imobiliárias, o alto volume de chamados já exige gestão estruturada. E a fila administrativa não é a única a disputar a equipe no fim do mês: o DataLais também mostra que os dias 21 a 25 concentram o pico mensal de leads, com o dia 23 no topo, enquanto o dia 1º está no lado oposto.

Nenhuma dessas demandas gera comissão, mas todas geram memória. No mesmo episódio, Manuella Ibagy, terceira geração à frente da casa, resumiu o custo disso:

Cada desocupação é um teste de retenção do proprietário, pois a cada inquilino que sai de qualquer jeito, a pergunta que fica é se o imóvel continua na sua imobiliária.

Análise de crédito na locação: o gargalo mudou de lugar

A ordem clássica da locação é conhecida: o cliente se interessa, visita, se apaixona e só então descobre se consegue alugar. É nesse último degrau que o negócio perde suas chances de dar certo. Na Grande Florianópolis, entre 25% e 30% dos cadastros travam durante a aprovação, e o índice é ainda maior em outras regiões do país, segundo Leandro Ibagy. Quantos negócios a sua imobiliária perde entre a visita e a aprovação, e por que esse número quase nunca é medido?

O mapa das garantias, do ponto de vista da operação

Antes de discutir ferramenta, vale olhar as quatro modalidades como quem gerencia risco e velocidade, não como quem preenche contrato:

Fiador → em extinção. Caiu de 30% para 20% das menções a garantia nas conversas de locação entre janeiro de 2025 e março de 2026, pelo DataLais. Já em 2021, Silvano Zen Tucci, CEO da Seg Imob, decretava o motivo sem rodeios: "Ninguém quer ser fiador de ninguém." O fiador assume mais responsabilidade que o próprio inquilino, e a locação trava enquanto a família negocia.

Caução → parece a mais simples e é a mais frágil juridicamente: a lei limita o depósito a três aluguéis, e nenhuma retomada de imóvel acontece em três meses. É por isso que operações maduras a recusam. A Ibagy nunca aceitou uma em 56 anos.

Seguro-fiança e garantidoras → a modalidade que herda a demanda das outras duas. O detalhe operacional que poucos calculam é onde a análise roda: o mesmo cadastro sai de 44% para 92% de aprovação quando cotado em cinco seguradoras ao mesmo tempo, pela medição da própria Seg Imob.

Garantia própria → o degrau mais alto de maturidade: a imobiliária que confia na própria análise assume o risco. Na Ibagy, 90% dos contratos são garantidos pela própria empresa, e as ações de despejo ficam em 0,35% da carteira.

A régua para comparar é uma só: quanto tempo cada modalidade coloca entre o "quero alugar" e a chave na mão, e quem paga a conta se algo der errado.

A alternativa que começa a se provar é inverter a ordem e passar a analisar o crédito no começo do processo, dentro da própria conversa de atendimento, antes mesmo da visita. A Ibagy está entre as primeiras do país a rodar esse modelo, com o motor da CredAluga. Lá, o interessado autoriza, informa o CPF e recebe a resposta em segundos, considerando aluguel, condomínio e IPTU.

Neste modelo, a análise de crédito é a fotografia exata do que aconteceu até ali, não uma previsão. Ela reduz o risco, não elimina. Mas quando acontece dessa forma, o que ela resolve com folga é o desperdício: o corretor não perde a tarde num imóvel que não vai fechar, o proprietário passa menos tempo com o imóvel vazio e o inquilino não cria expectativa por um contrato que não vai assinar.

Por que a IA no aluguel funciona melhor em quem já tem processo

Aqui mora o mal-entendido mais caro do setor. A IA no aluguel não conserta a operação desorganizada, mas expõe a situação. Sem critério de qualificação de leads, a imobiliária qualifica em escala pelo critério errado, e sem ERP integrado, responde sobre boleto sem saber se o boleto foi pago.

"Com algumas exceções, ainda não há uma mentalidade de IA nas imobiliárias", avalia Dioner Segala. Allan Paladino, CEO da Lastro, observa sobre essa lacuna: "ainda existe uma distância enorme entre o que a tecnologia já permite e o que o mercado efetivamente utiliza."

O que uma rede de locação ensina, e um manual não

A temporada atual do Fala Lais começou em Curitiba, com redes imobiliárias que compartilham estoque entre concorrentes da mesma praça. A RAL, Rede Avançada de Locação, faz o oposto: reúne grandes administradoras de locação, uma por capital, que nunca vão disputar o mesmo cliente. São cerca de 14 empresas, com encontros presenciais ao menos três vezes por ano.

Justamente porque não competem, elas descobrem muitos padrões antes do resto do mercado: volume de locação, de captação, de desocupação e o índice de inadimplência, que no país fechou julho de 2026 em 3,05%, o menor patamar em três anos. Leandro Ibagy, cuja empresa está na RAL há 27 anos, descreve o ambiente como uma caixa preta aberta, com visitas técnicas entre associadas sempre que uma delas está mais avançada em algum setor.

Isso ainda pode se beneficiar mais da tecnologia do que parece. Uma imobiliária sozinha conhece o próprio número, mas não sabe se ele é bom. Descobrir que 28% dos cadastros travam só vira decisão quando se tem com quem comparar. Neste contexto, a IA facilita a medição desses indicadores, enquanto a rede produz os parâmetros.

O que a locação pede de quem opera em escala

Tudo isso desemboca no mesmo ponto: estar presente no instante em que a demanda chega, do primeiro "oi" no anúncio ao boleto de três anos depois. É uma exigência de escala, e a equipe não cresce no ritmo da carteira. É aí que uma plataforma de IA feita para o mercado imobiliário vira parte da operação: a Lais responde cada lead na hora, qualifica antes de o corretor entrar em cena e cobre também o Atendimento administrativo, a área que cresce junto com a carteira e quase nunca ganha gente nova.

E no ponto exato onde a locação mais sangra, ela inverte a ordem. Com a Análise de crédito, a Lais indica os leads que já chegam com garantia locatícia aprovada, dentro da própria conversa e antes da visita. O corretor sai para mostrar o imóvel sabendo o que pode oferecer, e a imobiliária para de gastar a parte mais cara da operação com negócio que nunca teve chance de fechar.